Новые поправки в Жилищный Кодекс осложнят жизнь миллионов россиян

Новые поправки в Жилищный Кодекс осложнят жизнь миллионов россиян

Изменений в ЖК набралось на приличную брошюру. Все они касаются управления многоквартирными домами. Наши читатели просили рассказать, что именно изменилось. «Собеседник» переадресовал вопрос депутату Госдумы РФ Галине Хованской.

– Есть среди изменений те, что осложнят нам жизнь?

– Самое большая неприятность, на мой взгляд, заложена в статье 161 о совете многоквартирного дома. Теперь в обязательном порядке должно создаваться некое общественное объединение, которое не имеет статуса юридического лица. Создать советы должны жители тех домов, где они сами управляют домом (непосредственное управление) и если в доме больше 4 квартир. Если совет дома не будет создан в течение года, к вам придет муниципалитет и насильно проведет собрание. Так, наиболее нормальная из всех возможных форм управления домом — самостоятельная — всеми этими поправками сводится к нулю. Так как есть еще одна на ту же тему: если в доме больше 12 квартир, отныне надо заключать договор с управляющей компанией (УК). Кроме того Совет должны создать собственники многоквартирного дома, которым управляет управляющая организация.

– А чем плох совет дома?

– У этого совета, не имеющего, повторюсь, статуса юрлица (а значит, и счета, и денег), тем не менее есть большие полномочия. Он может представлять на общее собрание вопросы о распоряжении общим имуществом (земельным участком, подвалом и т.д.), предлагать УО, представлять ваши интересы в суде… То есть такие большие полномочия даются, может быть, и хорошим людям, может быть, и порядочным, но… Представляете, как легко можно уговорить пенсионеров из вашего подъезда и «протащить» удобную УО или уговорить жителей предоставить подвал под нечто коммерческое. Всем надо заниматься профессионально. Кстати, остается непонятно, как теперь эти советы будут взаимодействовать с уже созданными структурами старших по дому или по подъездам… Какое-то квази-самоуправление получается. И что делать, если в доме много помещений в муниципальной собственности — ведь органы власти не могут входить в совет? В общем, эта норма противоречит и 30-й статье Конституции, и закону об общественных объединениях, и крайне неудобна для жителей.

– Кажется, еще очень сильно расширены полномочия жилинспекций…

– Да. Помимо контроля за содержанием жилищного фонда, за перепланировками, у них появились еще обязанности контролировать все, что только можно. Вплоть до того, что они теперь вправе вносить представления, а затем обращаться в суд о ликвидации ТСЖ, созданных с нарушениями, о признании договора управления недействительным. Это, согласитесь, неплохо. Только сотрудников им, кажется, не прибавят…

Есть еще хорошие новости — вспомнили о правах собственников – не членов ТСЖ (ст. 143.1). Раньше они были совсем бесправными. И о том, кто не может быть членом правления или председателем ЖСК, ТСЖ: теперь людям не только с криминальным прошлым, но даже с непогашеными административными правонарушениями возглавить ЖСК или ТСЖ не удастся. Впрочем, в перечне запретов есть и некоторые перегибы, на мой взгляд. В целом этот блок поправок можно назвать позитивным, он свидетельствует о том, что усиливается контроль за деятельностью управляющих компаний, ЖСК, ТСЖ.

– Необходимость создания советов дома — норма, действительно шокирующая. Выходит, выгоднее создавать ТСЖ?

– Тут есть некоторые подводные камни. Совет дома жители обязаны создавать, если, напомню, в доме введено непосредственное управление, если в доме больше 4 квартир. Замечу в скобках, что непосредственное управление вообще сворачивается этими поправками. То есть в законе теперь записано: если в доме больше 12 квартир, надо заключать договор с управляющей организацией (УО). А если больше 4 квартир — создавать совет дома и тоже заключать договор с УО.

Непосредственное управление может быть лишь там, где есть ТСЖ и ЖСК. Но зачем создавать ТСЖ в доме, где, скажем всего 20 квартир? ТСЖ — это всегда лишние расходы, как бы люди ни старались их избежать. Считается, что мы создаем ТСЖ для более эффективной эксплуатации нашего имущества. На самом деле там возникает масса расходов (особенно, если дом на самоуправлении) — это и зарплата бухгалтеру, и председателю правления…

Даже если заключен договор с УО, все равно вознаграждение за работу председателя ТСЖ предусматривается. А дальше уже зависит от жадности этого самого председателя.

– То есть и так плохо, и так?

– Я вообще против насилия. Я за то, чтобы люди сами принимали решения. Добровольные решения отличаются от навязанных тем, что их хочется исполнять. Более того, никто не подумал, что у нас масса домов, где много муниципальной собственности и мало частных собственников. А ведь в совет дома не могут входить организации или их представители (по закону об общественных объединениях). Задаю простой вопрос – а кто тогда войдет в совет? В общем, это – чистое безобразие. Правовое управление администрации президента к этой антиконстиуционной норме о совете дома отношения не имеет. Это пролоббировало ведомство вице-премьера Дмитрия Козака, который курирует вопросы строительства и ЖКХ.

Они говорят — кто-то же должен представлять дом. И при этом почему-то не берут в расчет, что уже сейчас есть уполномоченные лица, есть возможность назначить такое уполномоченное лицо общим собранием… Самое страшное в этой статье — это полная безответственность. Потому что отчитаться перед домом можно всегда — провести заочное собрание, где накидают бумажки, что ты — хороший… Более того, эти советы дома ни денег, скажем, за предоставление нежилых помещений в аренду (или за рекламу на доме, или за интернет-кабели и т. д.) получить не могут — они же общественная организация, не имеющая статуса юрлица и счета. Не могут они и кредит взять, если понадобится на нужды дома. Ничего не могут.

– За исключением пункта о совете дома есть еще отрицательные моменты в поправках?

– Вроде бы нет. В целом утвержденные изменения имеют положительные последствия. Напомню, все они касаются исключительно вопросов управления домами. Например, были учтены такие вещи, как создание суперТСЖ. Помните, был скандал в Саратове, где целые кварталы объединяли в ТСЖ? Конечно, были разъяснения Верховного суда о том, что один дом, проведя общее собрание, может выйти из такого ТСЖ… Но теперь это закреплено непосредственно в Жилищном Кодексе (ЖК). Там введены нормы о том, что такое супер-ТСЖ может быть преобразовано в виде выделения отдельных ТСЖ или их разделения. Прописана вся процедура…

– А в новых домах застройщик по-прежнему будет создавать ТСЖ до оформления собственности?

– Нет, теперь им это запрещено. Такое положение дел создавало жуткую ситуацию, потому что застройщик не спешил оформлять квартиры в собственность, ему это было исключительно невыгодно, он тянул до того момента, пока не заканчивался гарантийный срок устранения недоделок. То есть, застройщики сажали своего управляющего, своего председателя и абсолютно игнорировали все требования будущих собственников. Сейчас этой нормы просто нет, статья эта исключена. Теперь застройщик не может создать ТСЖ.

– А что там нового по предоставлению отчетности? Очень тяжело добиться хоть какой-то информации по дому, где много муниципальной собственности, даже если ты — председатель ТСЖ.

– Обязаны предоставлять — по постановлению правительства (№731), принятому еще в прошлом году. УО должны прозрачно себя вести, раскрывать всю информацию. И, кстати, будет осенью уже единый официальный сайт — его разрабатывает Минрегион, и не надо будет по трем источникам искать эту информацию. УО, кстати, теперь тоже включаются в реестр — контроль за их деятельностью сейчас резко усиливается. В новых поправках есть момент, который нервно воспринимают председатели ТСЖ и ЖСК — их обязанностью теперь стало вести реестр, который они ежегодно должны предоставлять в контролирующие органы госвласти.

– Реестр собственников или имущества?

– Собственников. Это правильно, потому что идут сделки с жильем, собственники меняются… Конечно, нужно иметь информацию не только по долям, но и по тому, кто владеет данной долей — иначе можно получить массу неприятных послдествий, он невозможности нормально провести собрание, до судебных разбирательств по собственности.

– Насколько я знаю, есть новеллы и по собственникам — не членам ТСЖ.

– Да, этому посвящена статья 141 прим. Они были бесправными, раньше их права (равные с членами ТСЖ) только декларировались, потому что было непонятно, как они смогут их реализовать, если, например, общее собрание проводится не всех собственников дома, а только членов ТСЖ? Значит, их голоса не учитываются, и решение принимается без них. Теперь им должны давать всю информацию – и протоколы общих собраний, и техническую документацию, и документы, подтверждающие итоги голосования. То есть, они могут не будучи членами ТСЖ, в принципе владеть ситуацией по дому. Я считаю, что это правильно. Но на самом деле, конечно, изначально неправильно было сделано, что они могут не быть членами ТСЖ. Это связано с тем, что у нас приватизация шла в бывших государственных домах.

Там, где все купили квартиры (или дом – бывший ЖСК, который преобразовался в ТСЖ), там все нормально. То есть, там, где все собственники, где нет этой пресловутой государственной или муниципальной доли, которой крутят, как хотят и пытаются этой долей давить, там проблем меньше.

– Появились и ограничения — список тех, кто не может занимать пост председателя ТСЖ и ЖСК…

– Да, с судимостью в прошлом по уголовным статьям. С непогашенными административными правонарушениями. С этими двумя позициями я согласна. А вот третью позицию категорически считаю ошибкой. Она заключается в следующем: человек 3 года не сможет входить ни в какие руководящие органы ТСЖ (ЖСК), если он работал в организации (строительной, проектировщиков и изыскателей), которая была исключена из СРО (саморегулируемые организации). Какое это имеет отношение к твоему дому? Это ведь не СРО, где люди добровольно вступили, а потом их почему-то исключили. Вот это был бы симптом для меня. А здесь… Извините, может быть, эти организации сами ушли – из-за того, что там ломовые взносы в компенсационный фонд, там чистая обдираловка? Потому что сейчас выдавливается малый бизнес. И если человек работал в организации, которая относится к малому бизнесу, или его фирма оказалась банкротом из-за кризиса…. Почему такого человека надо ограничивать, если он хочет работать на благо дома?

– Насколько я знаю, была принята одна ваша проправка. Как раз по СРО…

– Да, это большая удача, что моя поправка была все-таки в самый последний момент принята. Пытались ввести обязательное для УО членство в СРО. СРО — это фактически аналог разрешений (лицензий) заниматься определенным видом деятельности, которое сегодня государством не выдается, а контролируется профессиональным сообществом. Но этот вид деятельности (управление жилищным фондом) никогда не лицензировался. Мне сказали — проверим, если вы правы… В итоге убрали это требование.

Так вот, моя поправка была об исключении раздела по СРО, где предполагалось обязательное членство управляющих организаций, увеличение численности с 25 до 100 и увеличение минимального размера взносов в компенсационный фонд в 33 раза — от 500 тыс. рублей… То есть о построении конкурентного рынка УО в таком случае можно было забыть. Зато тарифы были бы неминуемо сильно подняты.

– У вас много социальных, если можно так выразиться, поправок в ЖК. Они касаются очередников, жителей общежитий и других насущных для миллионов людей вопросов. Когда будут рассматривать изменения в ЖК на эту тему?

– Хороший вопрос — когда. Сама хотела бы знать — помните, они лежали 4 года, принятые в первом чтении, а во втором (через столько лет!) их все зарубили. Сейчас я изменила тактику: внесла порядка 12 законодательных инициатив, они в разной стадии прохождения. Одну я только что отозвала, потому что там было уже отрицательное заключение правительства. Две прошли через комитет. По одной – положительная реакция, по другой (это касается очередников) – была отрицательная, я уточнила ситуацию и будем дальше работать. Есть поправки по приватизации…

А теперь я могу еще и в эту часть ЖК (по управлению жилым фондом) вносить поправки. Я не могла в данный блок ничего вносить, пока шло принятие этих изменений. Теперь у меня развязаны руки. И я первым делом постараюсь изменить норму по совету дома.